20 de julho de 2021

LTV: o que é e como calcular?

Já ouviu falar em LTV? Provavelmente, essa sigla já apareceu para você em listas de FIIs – mas, se ainda não sabe do que se trata, você está negligenciando um fator importante relacionado aos Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Conhecer esse indicador ajuda a avaliar o potencial de retorno de um fundo imobiliário e a escolher, entre tantas opções, a mais segura.

Acompanhe agora mais informações sobre o assunto.

O que é o LTV (loan-to-value)?

Muito utilizado em fundos imobiliários de recebíveis, o LTV (ou quota de financiamento) é uma métrica que indica o grau de riscos em um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Esse indicador considera o total do financiamento e o valor do imóvel apresentado como garantia – e é sempre apresentado em porcentagem.

O loan-to-value também é usado em empréstimos, para que o credor consiga identificar o risco de não receber o valor cedido. Com essas informações, ele pode analisar quando se trata ou não de um bom negócio.

Quanto mais baixo o LTV, maior a probabilidade de retorno do dinheiro investido. Se o loan-to-value está muito alto, isso indica que a instituição credora percebe um risco maior de inadimplência.

Qual a importância do LTV para quem investe em fundos imobiliários?

Esse indicador vale principalmente para quem quer fazer o dinheiro render em fundos de recebíveis imobiliários, pois trazem os CRIs como principais títulos.

Os CRIs são certificados emitidos por empresas securitizadoras, que se responsabilizam pelo financiamento de empreendimentos imobiliários. Essas empresas também transferem para os investidores os direitos de receber os valores que serão pagos por quem comprar o imóvel.

Porém, ainda há riscos de que o mutuário não pague o valor devido. Para evitar os prejuízos, entra em cena uma garantia – geralmente, um imóvel. A partir do valor financiado e da garantia, o LTV é obtido.

Como calcular o LTV?

O cálculo do LTV é bem simples. Basta dividir o valor do empréstimo pelo valor do imóvel e multiplicar o resultado por 100.

Vamos supor que o valor da dívida seja de R$ 200.000,00 e que o imóvel apresentado como garantia valha R$ 500.000,00. Dividindo o valor do primeiro pelo segundo, encontramos:

200.000,00 / 500.000,00 = 0,4

Para obter o indicador em porcentagem, multiplicamos o valor encontrado por 100: 0,4 x 100 = 40%. Assim, o LTV é de 40%.

Como interpretar o LTV corretamente?

Um problema comum na análise do loan-to-value é a falta de atualização desses documentos..

No Brasil, o LTV médio é calculado com base nos valores originais determinados na assinatura desses documentos. Dessa forma, se esses números fossem atualizados anualmente, os índices estariam muito mais próximos da realidade e permitiriam uma análise mais precisa.

Por isso, é importante considerar outros pontos na hora de considerar um LTV, que vão além do valor encontrado.

Quando foi feita a avaliação da garantia?

Com o passar do tempo, o mercado sofre oscilações que podem provocar a valorização ou a desvalorização de um imóvel.

Sendo assim, se a avaliação foi realizada há mais de três anos, o LTV calculado já não é o mais preciso. Para saber a data de avaliação da garantia, é necessário entrar em contato com a gestora do fundo.

Qual o grau de importância da garantia para o devedor?

A relevância do imóvel oferecido como garantia tem um peso enorme no comprometimento com a quitação da dívida. 

Um exemplo simples, mas que ajuda a entender a questão: uma pessoa que habita o imóvel de garantia e não possui outro lugar em seu nome provavelmente vai se esforçar muito mais para quitar o débito do que um cedente que possui outros bens de maior valor.

Conclusão

Ficou claro o que é o LTV, como calculá-lo e qual a importância na hora de escolher o investimento? Lembre-se sempre dessas informações na hora de montar a sua carteira e avalie os outros detalhes que citamos para perceber quando realmente se trata de um bom negócio.

Se ainda tiver dúvidas na hora de escolher o melhor investimento, conte com a nossa ajuda! Somos especialistas na gestão de ativos imobiliários e podemos orientar você nessa decisão.