22 de abril de 2021

Taxa de vacância: como investir com ela!

Seja na compra de um imóvel ou na tomada de decisão para investir em fundos imobiliários, a taxa de vacância é um indicador a ser considerado na hora de verificar a viabilidade do negócio.

Neste artigo, explicamos mais a fundo o papel dessa taxa no investimento e como ter menos impacto desse parâmetro na receita mensal.

O que é taxa de vacância?

Taxa de vacância é a relação entre o espaço não locado e a área com potencial para locação, ilustrada pela fórmula:

Com esse indicador, que representa a vacância física, conseguimos identificar rapidamente como está o potencial do investimento. O resultado pode ter altas flutuações em locais de curta estadia e ser mais estável em segmentos empresariais, em que os contratos de aluguel são válidos por períodos mais longos.

As carteiras diversificadas tendem a manter a taxa de vacância mais estável, uma vez que a desocupação de um imóvel é contrabalanceada com os demais ativos do fundo imobiliário. Com isso, os dividendos repassados mensalmente aos cotistas são menos afetados do que quando o foco é um monoativo.

Quais são os tipos de vacância?

Existem dois tipos de vacância: a vacância física, conforme explicamos, e a vacância financeira. No caso da vacância financeira, a taxa é representada em questões monetárias, ou seja, o quanto o espaço não locado corresponde do potencial de geração de renda.

Para um mesmo empreendimento, podemos encontrar racionais diferentes para as taxas de vacância física e financeira. Por exemplo: um imóvel é alugado e, na negociação, o novo inquilino recebe a isenção do primeiro aluguel. Com isso, a vacância física sofre redução, já que o imóvel não está mais vago. Mas, como os proventos do aluguel ainda não serão considerados no primeiro mês, a vacância financeira permanece inalterada.

A taxa de vacância é um bom indicador?

A taxa de vacância é um bom indicador, já que ajuda a entender melhor o momento do fundo e da economia na hora de investir. Com taxas de vacância mais altas, os rendimentos tendem a ser menores, assim como os valores das cotas.

Esse cenário pode representar oportunidades para a entrada em um fundo no qual tal situação seja momentânea — e em que haja expectativa de valorização e de ganhos futuros.

Como avaliar a taxa de vacância na hora de investir?

Fundos com uma menor vacância tendem a receber mais renda sobre os seus ativos, isto é, eles têm desempenho de geração de rendimentos mais próximos à capacidade máxima. Consequentemente, tendem a distribuir maiores rendimentos aos seus cotistas, uma vez que os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) têm como obrigação distribuir 95% do seu lucro aos cotistas.

Podemos identificar uma potencial oportunidade para investir quando uma vacância alta ocorre de maneira pontual. Isso porque a desocupação reflete negativamente no valor da cota, e o posterior aumento da ocupação faz com que as cotas voltem a subir, trazendo ganhos de capital aos acionistas.

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