4 de fevereiro de 2021

Companhias hipotecárias: o que são e como funcionam

As companhias hipotecárias são responsáveis por conceder crédito através de financiamento imobiliário e pelo repasse de recursos destinados a programas imobiliários, além da administração de fundos de investimento imobiliário. Saiba a seguir como essas instituições financeiras funcionam.

O que são companhias hipotecárias?

Companhias hipotecárias ou CHs são instituições financeiras cujo objetivo é captar recursos e conceder financiamentos destinados à produção, reforma ou comercialização de imóveis.

A companhia hipotecária foi criada em novembro de 1994, pela Resolução 2.122, para contemplar os imóveis aos quais não se aplicam as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Em 2009, a partir da lei que instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida, as CHs passaram a fazer parte do SFH. Portanto, uma companhia hipotecária também pode conceder recursos a empreendimentos residenciais.

Sistema Financeiro de Habitação: o que é

O SFH é um programa de crédito habitacional criado em 1964 para contribuir para o objetivo da casa própria, comum à maioria dos brasileiros. O Sistema Financeiro de Habitação capta recursos a partir dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS.

O programa oferece parcelamento de longo prazo com juros baixos para pessoas que desejam financiar um imóvel. Após a análise de crédito do comprador, é oferecido um financiamento de até 80% do valor da casa, com prazo de até 35 anos.

Como as CHs funcionam?

Ao contrário do SFH, as companhias hipotecárias não retêm recursos da poupança. A obtenção de recursos nas CHs provém de Letras Hipotecárias, debêntures e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), além de empréstimos e financiamentos.

Os financiamentos concedidos pelas companhias hipotecárias estão atrelados a uma hipoteca ou a alienação fiduciária de um imóvel. Nesse sentido, a hipoteca ocorre quando o devedor entrega seus bens —  um imóvel, por exemplo — como forma de pagamento de uma dívida. Assim as CHs conseguem oferecer uma garantia maior, caso o cliente do financiamento não efetue o pagamento.

As companhias hipotecárias contam também com operações especiais, tais como a administração dos créditos hipotecários e dos fundos imobiliários.

Tipos de hipoteca

A hipoteca depende de um registro hipotecário, contendo as informações do imóvel hipotecado, valor e descrição da dívida. Basicamente, há três tipos de hipoteca consideradas pelo Direito brasileiro:

  • hipoteca convencional: nesse caso, é o dono do bem que deseja hipotecá-lo, o que deverá ocorrer por registro em cartório;
  • hipoteca legal: quando o ato deriva da lei, nos casos previstos pelo 1.489 do Código Civil. Nesse caso, o credor receberá o bem como pagamento através de processo judicial. A hipoteca legal reforça a garantia de pagamento para credores considerados de grande importância, como filhos. Além do registro, exigem também especialização.
  • hipoteca judiciária: pouco comum nos dias de hoje, a hipoteca judiciária ocorre apenas mediante sentença condenatória.

Fundos de investimento imobiliário

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