15 de janeiro de 2021

Avaliação patrimonial: o que é e sua importância

Muito se fala sobre o valor do patrimônio na hora de investir em fundos imobiliários. Por isso, é fundamental entender o que é avaliação patrimonial e sua importância.

O que é avaliação patrimonial?

A avaliação patrimonial é o que determina os valores reais e atuais dos bens de um fundo, estabelecendo assim o valor total de um patrimônio. Essa é uma importante etapa do controle patrimonial e possibilita a adequação da organização às exigências fiscais e contábeis.

O valor do patrimônio é um indicador especialmente útil para quem investe em FII com expectativa de rendimento através dos aluguéis, como ocorre nos fundos de tijolo.

A principal finalidade dessa prática é demonstrar sua atual situação patrimonial, o que ajuda a descobrir quanto valem os bens pertencentes ao fundo no mercado. Ao mensurar o valor dos imóveis e intangíveis, a avaliação patrimonial pode ser útil também para fins gerenciais e de organização do fundo.

Além disso, realizar a avaliação patrimonial contribui para a tomada de decisões estratégicas nos seguintes casos:

  • venda e compra;
  • locação;
  • fusão de empresas;
  • financiamentos;
  • contratação de seguros;
  • finalidades legais, como partilha de bens, indenizações, venda de ações, tributos federais etc.

Como é feita a avaliação patrimonial?

A avaliação patrimonial é feita através de um procedimento técnico de mensuração, estabelecido pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) seguindo a NBR 14653-1. Os resultados da avaliação são divulgados em forma de laudos.

Alguns exemplos de bens que devem ser avaliados anualmente são imóveis, marcas e patentes, móveis, equipamentos, softwares, propriedades rurais e valores de reposição. A avaliação patrimonial é um procedimento que pode ser dividido em três etapas, que serão apresentadas a seguir.

Etapas da avaliação patrimonial

Para realizar o procedimento de forma adequada, é necessário seguir as três etapas da avaliação patrimonial: identificação do custo de reposição ou reprodução, identificação do valor justo e identificação do valor residual.

1)    Identificação do custo de reposição ou reprodução

De acordo com a norma técnica que rege a avaliação patrimonial, o custo de reposição é definido como o “gasto necessário para reproduzir um bem sem considerar eventual depreciação”. Ou seja, a primeira etapa serve para definir qual seria o valor necessário para substituir ou reproduzir a capacidade de serviço de um ativo atual.

Dessa forma, se o ativo estiver no fim da vida útil, como ocorre com computadores, por exemplo, definir o custo de reposição será um parâmetro para os gestores construírem o fluxo de caixa da empresa e reservas de emergência, provisionando os possíveis desembolsos no futuro.

2)    Identificação do valor justo

A segunda etapa da avaliação patrimonial é a que define o real valor dos bens no mercado atual a partir de critérios definidos. O valor justo é basicamente o valor que seria recebido na venda de um ativo ou liquidação de um passivo (saldo das obrigações devidas) entre dois participantes independentes.

Nessa etapa, cada bem deve ser avaliado separadamente, levando em conta as particularidades de cada ativo. De acordo com o CPC 46, sobre mensuração de valor justo, há três métodos para defini-lo:

  • abordagem de mercado: técnica de avaliação que utiliza preços e outras informações relevantes geradas por transações de mercado envolvendo ativos, passivos ou grupo de ativos e passivos idênticos similares;
  • abordagem de receita: técnica que converte valores futuros (por exemplo, fluxos de caixa ou receitas e despesas) em um valor único atual. Quando a abordagem de receita é utilizada, a mensuração do valor justo reflete as expectativas de mercado atuais em relação a esses valores futuros;
  • abordagem de custo: técnica de avaliação que reflete o valor que seria exigido atualmente para substituir a capacidade de serviço de um ativo, normalmente referido como o custo de substituição ou reposição.

3)    Identificação do valor residual

Por último, a etapa de identificação do valor residual está relacionada com a expectativa de um valor a ser recebido ao final da vida útil econômica do ativo. Em alguns casos, é considerado nulo, pois varia de acordo com o bem patrimonial em questão.

O cálculo desse valor é feito a partir do valor justo. Por meio dos dois valores, também poderão ser calculadas as taxas de depreciação.

O que é o ajuste de avaliação patrimonial?

O ajuste de avaliação patrimonial é uma ferramenta que facilita a descoberta do valor correto de um patrimônio. Em seu cálculo, ele integra o patrimônio líquido de um negócio ao valor que seria considerado justo em transações do mercado, livres de influência.

O ajuste serve para identificar quais valores devem ser agregados ao valor do patrimônio quando uma região passa a ser valorizada, afetando os imóveis que estão lá, por exemplo. Ou até mesmo quando esses mesmos imóveis sofrem danos estruturais ou depreciação natural ao longo dos anos.

Por conta da especulação imobiliária, é esperado que o processo de valorização ou desvalorização de um imóvel exija mais atenção, principalmente durante a avaliação patrimonial. Após computar os ajustes, esses valores se tornarão parte integrante do balanço patrimonial.

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