15 de fevereiro de 2021

Cap Rate: o que é e como se calcula?

No mercado imobiliário, um dos indicadores característicos do seguimento é o cap rate ou, conforme tradução, a taxa de capitalização. Ele tem por finalidade retratar o quanto se teve de retorno com o imóvel versus o valor investido nesse patrimônio, conforme fórmula abaixo:

Como interpretar o resultado:

Uma vez que temos o cap rate, podemos analisar a viabilidade do investimento se comparado a outros produtos do mercado.

Para simplificar, peguemos o seguinte exemplo:

Penso em comprar um apartamento para renda no valor de R$ 1.000.000,00 que me trará de aluguel R$ 5.000,00 / mês. Dessa forma, receberei em um ano a importância de R$ 60.000,00, o equivalente a um cap rate de 6,0%. Como temos a correção do aluguel anualmente conforme a inflação, o rendimento é de inflação + 6,0%. Agora posso comparar com as outras oportunidades de investimento, seja poupança, produtos de renda fixa, ações, fundos, entre outras opções.

Outros fatores para análise

Além de considerar o cap rate, é necessário ter em mente que um imóvel pode ficar desalugado e, além de não receber os aluguéis, é preciso bancar todas as despesas oriundas desse bem, como IPTU, condomínio e demais encargos.

Uma forma de mitigar esse risco é não concentrar o investimento em apenas um imóvel, pois com uma carteira pulverizada é possível compensar as despesas de um imóvel com os recebimentos dos demais.

Para conseguir diversificar sem investir muito dinheiro, pode-se recorrer aos fundos imobiliários com vários empreendimentos em seu portfólio.

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