21 de dezembro de 2020

Analisando a rentabilidade de fundos imobiliários

Quando se decide investir, seja em fundos imobiliários, seja em qualquer outro mercado, é importante conhecer o produto e suas particularidades, de modo a alocar seu dinheiro com segurança.

Como analisar os fundos imobiliários?

Para conhecer melhor os fundos de investimento imobiliário (FII) disponíveis no mercado e montar sua carteira de acordo com o seu perfil de risco e a necessidade de disponibilidade de recursos, é importante verificar as seguintes informações:

  • Portfólio: verificar em quais ativos o fundo está alocado, suas características e estratégias ajuda a entender o risco a que o investimento está sujeito. Nesse tópico, é importante notar a concentração do patrimônio do FII e a posição da carteira em relação ao cenário econômico atual.
  • Dividend Yield: a razão do acumulado dos dividendos nos últimos 12 meses pelo valor da cota de fechamento do período nos possibilita analisar o retorno do investimento de um fundo. O retorno passado não nos garante retorno futuro, mas nos traz uma base de dados para comparação entre produtos e nos ajuda na tomada de decisão.
  • Localização: quando decidimos comprar um imóvel, sempre nos atentamos à localização, à vizinhança e aos pontos de interesse nas proximidades. O mesmo deve ocorrer quando alocamos parte de nosso patrimônio em cotas de fundos de tijolos. Saber onde está o empreendimento faz com que possamos entender o potencial do ativo e os riscos do investimento. 
  • Cap Rate: é o valor recebido pelos aluguéis em base anual dividido pelo valor do imóvel, ou seja, a taxa de capitalização de determinado empreendimento.
  • Valor Patrimonial: é o quanto estão avaliados todos os imóveis e ativos do fundo conforme o valor contábil auditado por auditores independentes. 
  • Preço de Mercado: é o valor que a cota é negociada no mercado secundário.
  • Preço de Mercado/Valor Patrimonial da cota: esse indicador é utilizado para ver o quanto o valor negociado a mercado está descolado do valor patrimonial. Ou seja, se o fundo está sendo negociado no ágio ou deságio.
  • Liquidez: é a capacidade de conversão de um bem em dinheiro. Dessa forma, conforme a sua estratégia, a necessidade de fluxo de caixa pode ser um fator determinante na escolha de qual fundo aplicar.
  • Vacância: no caso de fundos imobiliários voltados à renda com aluguel, essa taxa nos ajuda a entender qual a desocupação nos empreendimentos e, consequentemente, a perda de renda provinda desses imóveis vagos.
  • Inadimplência: assim como a vacância, a inadimplência influencia diretamente na queda dos rendimentos do fundo. Quanto menor o número de inquilinos arcando com suas obrigações financeiras, menor a distribuição de dividendos aos cotistas. 
  • Gestor: investir em um fundo imobiliário é delegar a alguém qualificado a administração de seus bens de tijolos. Com isso, saber quem é o gestor daquele ativo é um fator decisivo na ponderação do investimento.
  • TIR: é a taxa interna de retorno. Quanto mais alta for, mais atrativos serão os investimentos.

Como saber se o investimento é atrativo?

A comparação entre os índices de referência do mercado (Imob, Ifix e Ibov), assim como a análise entre os diversos fundos ou outras opções de investimento, podem ser decisivos na escolha de qual é o melhor produto para receber seus aportes de capital.

Para saber mais sobre os produtos no segmento dos fundos imobiliários, acesse o site da Mérito Investimentos.

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